内容提要：
1、11月29日大A股为何突然跳空高开一片红？
2、将国家对房企信贷投放、融资融券、股权融资的政策形容为“三支箭”妥当贴切吗？
3、为什么要给房企开出“股权融资”的第三味药？
4、第三味药能救房地产吗？
5、解决房企债务风险，关键靠什么？
一、11月29日大A股为何突然跳空高开一片红？
11月29日的A股，牛气冲天。上证指数从28日的收盘3078.55跳空高开17.56点，收于3149.75点，收涨2.31%；当天的深证成指收于11089.01点，收涨2.4%；恒生指数收于18134.32点，大涨4.86%；富时中国A50指数收于12524.99，收账3.57%。
中国股市一片红，源于28日晚间证监会发布的“资本市场支持房地产市场”的重磅炸弹。当晚证监会官网披露了证监会主席易会满在不久前召开的金融街论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的具体政策措施，披露证监会决定在房地产市场股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。五条措施分别是：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
从2022年年头到年尾，从上到下一直在给房地产企业出台政策，施以援手，拉抬托市，制造希望。从资金供给的角度，央行、证监会先后从信贷投放、融资融券，到28日晚的股权融资方面，为房地产企业敞开了大门，被分析师们称之为挽救房地产的三支箭。
不少股民和分析师认为，国家陆续射出三支箭，政策将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清，有效防范房企风险继续扩大。同时，房地产上下游比如建筑、装修、家居、家电等企业也将得到支持，有利于房地产上下游企业整合。这是地产供给端最好的“史诗级”利好，只有最好，没有更好的了。
二、将国家对房企信贷投放、融资融券、股权融资的政策形容为“三支箭”妥当贴切吗？
今年以来，我们每隔一段时间，三天或五天，都会在媒体上看到各级各部门针对房地产企业和房地产销售，祭出的一条又一条解困、扶持、刺激等措施。不仅降准降息降首付，还有买房奖钱送户口，不仅有房企融资“三支箭”，还有“金融16条”。上上下下为何对房地产这么无微不至关怀备至？因为自2021年下半年以来，商品房销售进入下降通道，各地卖地收入大幅减少。
每一次政策出台，都被市场解读为“重磅政策”、“重大利好”，房地产市场将“复苏”、会“回暖”。但房地产销售却一直无法回暖，下跌趋势难以回头。
根据国家统计局的数据，2022年1-9月，全国销售商品房141421万平米，同比下降22.9%。10月份，销售商品房9757万平米，同比减少23.3%，降幅比9月份扩大了6.7个百分点。商品房销售额9452亿元，同比下降23.9%，比9月份的降幅扩大了9.7个百分点。
根据财政部的数据，2022年1-10月，全国国有土地使用权出让收入4.4万亿元，同比下降25.9%。而卖地收入之重要，体现在它占地方4.85万亿元基金收入的90.7%，占到9.34万亿元地方财政收入的47.1%，占到17.34万亿元全国财政收入的四分之一！
射箭是干嘛用的？捕猎或杀敌。因此，很多分析师人云亦云地将国家在信贷投放、融资融券、股权融资方面，给房地产企业的支持政策，形容为射出的“箭”，不仅不妥，还词不达意。因为房地产既不是“敌人”，也不是“猎物”。
房地产是什么？我们一直将其称之为支柱产业，是政府特别是地方政府会下金蛋的母鸡。现在母鸡下的蛋比以前减少了四分之一，疑似健康出了问题。于是决策者们根据自己对病情的诊断，先是开出了降本降息、货币宽松的药方，没见效。接着开出了融资融券的药方，还未见效。最后开出了一剂股权融资的猛药。
因此，我认为，在信贷投放、融资融券、股权融资方面给予房地产企业的特殊政策，并非“三支箭”，而是“三味药”。
三、为什么要给房企开出“股权融资”的第三味药？
这一次证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化的5项措施，从政策的核心内容看，都离不开股权，实际上就是利用房地产上市公司的股权来做文章。这篇文章的实质内容就是“加大权益补充力度”。这意味着，放宽监管政策，帮助各类房企增强股权方面的融资能力，尤其是从股权的角度获得债务融资，是第三味药的重点。
目的都是为房地产企业融资，以股权融资为核心的第三味药，相比债券融资的第二味药，以及信贷投放的第一味药，其优势在于：
第一、不会直接增加房地产企业的负债规模；
第二、进一步降低了房地产企业的融资成本；
第三、放宽了房地产企业融资的抵押物；
第四、为房企融资提供了更充足的渠道。
至此，通过信贷投放、债券融资和股权融资这三味药，房企获得了所有行业企业中最为宽广的融资渠道，基本上国内现存的所有融资渠道，都为房地产企业打开了大门。先后吃下这三味药，为房企后续融资创造了最大的空间和最好的机会。
四、第三味药能救房地产吗？
要问股权融资这第三味药能否救地产，我们必须先弄明白以下三个问题：
第一、为什么有第三味药？因为前两味药都未发挥药效。
事实上，今年以来，我们在信贷投放、融资融券方面，力度是非常大的。在美元加息、收回流动性的背景下，我们冒着汇率下行的风险，持续降息降准，并向市场投放了较大的流动性。今年以来，央行降低了5年期LPR 0.35个百分点，1年期LPR 0.2个百分点；加权平均的存款准备金率从8.4%降低到8.1%再降到7.85%，累计下调了0.55个百分点；包括信贷和债券的社会融资规模存量10月底达到了341.42万亿，同比增长10.3%；流通中的货币M2在10月底达到261.29万亿，同比增长11.9%。
但1-10月份，房地产销售依然同比减少了22.3%；房地产行业到位资金下降了24.7%，其中国内贷款减少26.6%，房企自筹资金下降14.8%，定金和预付款减少33.8%，个人按揭贷款下降24.5%。
信贷投放、融资融券两味药未见疗效，原因在于房企债务率高企，偿还能力不足，无法通过信贷风控审核，因而难以获得贷款；债券评级下调或取消，海外无法续发债券。
第二，第三味药的目的是什么？不是刺激房地产市场回到从前，仅为化解房地产企业债务危机。
我们在第三味药的用药说明中注意到，证监会在五条措施中的第一条“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中，明确规定，“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”。在第二条“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”中，也明确要求引导募集资金用于政策支持的“保交楼、保民生”、经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设等相关的房地产项目，以及偿还债务等。
这些股权融资资金的使用规定，已经告诉我们，这个融资政策只能化解存量风险，不能增加增量风险。
第三，股权融资化解房企债务危机用的是什么方法？是利用民间资金化解房企信用风险。
持续一年多的商品房市场下行，房地产企业庞大的债务风险一触即发。根据WIND数据，截至2022年11月底，中资美元债市场存量债券为3700只左右，存量规模超1.2万亿美元。其中金融机构发行的中资金融债存量超3700亿美元，房地产公司发行的美元债存量为1800亿美元，城投平台公司发行的美元债规模为1000亿美元左右。
2022年以来，国内美元债违约规模超过350亿美元，其中房企违约超过250亿美元。占到房企美元债存量的14%，占到国内美元债违约规模的71%。
上海票据交易所发布数据显示，截止2022年9月底，房地产和建筑企业票据违约达到3552家，占比高达79%；首次逾期的718家企业中，房地产、建筑装修及租赁等企业达到511家，占比71%。
房地产债务主体-银行的信贷资金，虽然大都有抵押物，但这么多抵押品处置起来，又将进一步打压资产价格，增大房地产下行风险。而动员社会资金通过股权融资的低成本模式来购买房企债务，无疑是目前化解房企债务风险的好办法。但三年疫情民间资本积累甚少，民企亏损加剧，能有多少资金愿意投入这样的高风险项目呢？
五、解决房企债务风险，关键靠什么？
房企债务风险频发，是因为房地产市场从卖方市场突然转向卖方市场，房价高企、供应量大，但消费者人均住房面积已经达到发达国家标准、居民债务分担沉重、收入增长预期降低、刚性需求人口减少等原因需求严重不足，导致房企销售锐减，资金回笼缓慢，成本回收期拖长，导致房企债务风险外露。
也就是说，房企的问题，房地产市场的问题，根本的问题还是需求不足的问题，是房子卖不出去的问题，而非房企没钱做房子的问题。这也就是今年连续开出三副药，却未能治好病的根本原因。
所以我认为，唯有想办法提高居民收入，提高居民对改善性住房的购买力，才是对症下药化解房地产债务风险的有效方法。
【作者：徐三郎】
